W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U.2018.1716) . Najważniejszą zmianą, jaką wprowadza ustawa, a która zaistnieje z dniem 1 stycznia 2019 r., jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne w prawo własności. Przekształceniu ulegnie również prawo użytkowania gruntów pod infrastrukturą umożliwiającą prawidłowe korzystanie z tych budynków (tj. np. pod budynkami gospodarczymi, miejscami postojowymi, czy garażami). Zmiana nastąpi z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r.
Wprowadzone ustawą przekształcenie nastąpi w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, również w przypadku, gdy budynki te będą wykorzystywane w części na cele inne niż mieszkalne (o ile w przeważającej części funkcją tych budynków będą nadal cele mieszkalne). W uzasadnieniu do projektu omawianej ustawy wskazano, iż w praktyce często zdarza się, że w pozwoleniu na budowę lub w pozwoleniu na użytkowanie wskazane są możliwości dodatkowego wykorzystania budynku mieszkalnego na inne cele. Grunty zabudowane tego rodzaju budynkami, tj. o funkcji mieszanej (w przeważającej części mieszkaniowej, a w pozostałej – usługowej) również ulegną z dniem 1 stycznia 2019 r. przekształceniu.
Jeżeli na gruncie położone są obiekty inne niż budynki mieszkalne i infrastruktura umożliwiająca korzystanie z tych budynków możliwe będzie, zgodnie z art. 2 ust. 1 omawianej ustawy, dokonanie podziału takiej nieruchomości i wydzielenie działki gruntu zabudowanego tym innym obiektem. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności działki wydzielonej z powyższego gruntu następować ma z chwilą założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo wyłączenie z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków ustawy (tj. niezabudowanego budynkami mieszkalnymi).
W przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wszyscy współużytkownicy uzyskają udział we własności gruntu w zamian za dotychczasowy udział w użytkowaniu wieczystym, przy czym wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiadać będzie wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym.
Nowi właściciele nieruchomości będą mieli, przez okres 20 lat od dnia przekształcenia (a zatem do 1 stycznia 2039 roku) obowiązek ponoszenia na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłaty z tytułu przekształcenia. Co do zasady, wysokość opłaty ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2019 r. Oplata może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami przyjętymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek wnoszenia opłaty ciąży na każdoczesnym właścicielu przekształconej nieruchomości.
W każdym czasie każdoczesny właściciel gruntu może wnieść jednorazowo opłatę łączną,
w wysokości odpowiadającej sumie pozostałych do zapłaty opłat. Aby określić jej wysokość trzeba będzie zsumować liczbę opłat za lata pozostałe do końca dwudziestoletniego okresu obowiązku ich ponoszenia obliczonych na podstawie wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym właściciel zgłosi zamiar wniesienia opłaty jednorazowej.
Zachęcając do korzystania z możliwości wniesienia jednorazowej opłaty za przekształcenie, ustawa przewiduje system wysokich bonifikat w przypadku gruntów państwowych oraz możliwość wprowadzenia bonifikat w przypadku gruntów samorządowych. I tak, w przypadku gdy właściciel nieruchomości stanowiących przed dniem przekształcenia własność Skarbu Państwa zdecyduje się na uregulowanie należności jednorazowo w roku, w którym nastąpi przekształcenie, może liczyć na obniżenie opłaty o 60%. W drugim roku od przekształcenia bonifikata wyniesie 50%, w trzecim 40%, w czwartym 30 %, w piątym 20% i 10% w szóstym roku od przekształcenia. Zgodnie z założeniem ustawodawcy, tak skonstruowany system bonifikat ma przyczynić się do usprawnienia procesu przekształcania praw.
W przypadku nieruchomości, których właścicielami przed dniem przekształcenia pozostawały jednostki samorządu terytorialnego, bonifikata za wniesienie jednorazowej opłaty za przekształcenie, może zostać udzielona przez właściwy organ, na postawie uchwały rady (gminy lub powiatu) lub sejmiku.
Organ reprezentujący dotychczasowego właściciela wydaje z urzędu, w terminie 12 miesięcy od przekształcenia lub na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od otrzymania wniosku, zaświadczenie, potwierdzające przekształcenie prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Takie zaświadczenie będzie podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Zaświadczenie stanowi będzie również podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Obowiązek przekazania zaświadczenia do sądu wieczystoksięgowego ciąży na organie reprezentującym dotychczasowego właściciela, w terminie 14 dni od wydania zaświadczenia.
Edyta Wróbel
radca prawny
