Zniesienie odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką pociąga za sobą obciążenie tą hipoteką nowopowstałej nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzi dotychczasowa nieruchomość lokalowa – tak orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 grudnia 2017 r., sygn. akt III CZP 77/17.
Uchwała został podjęta w następującym stanie faktycznym: na podstawie umowy została ustanowiona w budynku mieszkalnym, położonym na działce nr 238, odrębna własność trzech lokali. Własność lokali nr 1 i 3 należała do matki powoda w przedmiotowej sprawie.
W 2008 roku właścicielka lokali nr 1 i 3 zawarła umowę kredytu bankowego. Umowa ta została zabezpieczona ustanowioną na rzecz kredytodawcy hipoteką kaucyjną umowną do kwoty 280 733,17 zł na nieruchomości lokalowej (lokalu nr 1). W dniu 1 czerwca 2010 roku drugi z lokali, o numerze
3 (nieobciążony hipoteką) właścicielka podarowała swojemu synowi – powodowi w omawianym
postępowaniu.
W 2011 roku w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości odrębna własność lokali nr 1, 2 i 3 została zniesiona, a działka nr 238 podzielona na działkę nr 238/1 i nr 238/2. Własność nowopowstałej nieruchomości, składającej się z działki nr 238/2, została przyznana na własność powodowi oraz jego matce w częściach po ½. W wyniku zniesienia odrębnej własności lokali doszło do zamknięcia ksiąg wieczystych nieruchomości lokalowych oraz przeniesienia hipoteki ustanowionej przez kredytobiorcę – matkę powoda, na nieruchomości lokalowej (lokalu nr 1) do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 238/2, powstałej po zniesieniu odrębnej własności lokali (a pozostającej we współwłasności powoda oraz jego matki).
W tak zakreślonym stanie faktycznym powód wystąpił o uzgodnienie ujawnionego w księdze wieczystej stanu prawnego nieruchomości poprzez wykreślenie hipoteki wpisanej na rzecz strony pozwanej lub ewentualnie o zmianę wpisu dotyczącego tej hipoteki, polegającą na ujawnieniu na rzecz strony pozwanej hipoteki ale tylko na udziale dłużnika hipotecznego (tj. matki powoda) w wysokości ½ części we współwłasności nieruchomości.
Sąd I instancji nakazał zmienić wpis hipoteki umownej kaucyjnej poprzez wpisanie jej wyłącznie na udziale matki powoda. Sąd I instancji wyjaśnił, że hipoteka ustanowiona na nieruchomości lokalowej w razie zniesienia odrębnej własności lokalu nie wygasa, lecz odtąd obciąża tylko udział we współwłasności nieruchomości byłego właściciela nieruchomości lokalowej, na której nieruchomość została ustanowiona.
Rozpoznający apelację strony pozwanej Sąd II instancji powziął poważne wątpliwości co do wpływu zniesienia odrębnej własności lokalu na losy ustanowionej na nim hipoteki, w związku z czym przedstawił tę kwestię do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. Sąd Najwyższy podjął uchwałę, zgodnie z którą w razie zniesienia odrębnej własności lokalu obciążonego hipoteką, hipoteka obciąża całą nieruchomość, w której skład wchodzi lokal będący wcześniej przedmiotem odrębnej własności.
Sąd Najwyższy stwierdził, że w opisywanym stanie faktycznym zastosowanie znajdzie per analogiam art. 22 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Sąd Najwyższy wskazał, że przedmiotem hipoteki ustanowionej na zniesionej nieruchomości lokalowej staje się na podstawie tego przepisu nieruchomość obejmująca lokal uprzednio obciążony hipoteką, powstała w wyniku zniesienia współwłasności, nawet w przypadku kiedy nieruchomość gruntowa stała się przedmiotem współwłasności z osobą trzecią (dawnym właścicielem innego wyodrębnionego lokalu, nieobciążonego hipoteką). Lokal uzyskuje bowiem cechy części składowej nowopowstałej nieruchomości gruntowej, a zgodnie z ogólną zasadą prawa cywilnego (którą również wyraża art. 22 ust.1 zd. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) prawo rzeczowe obejmuje całą rzecz, a nie jej fizycznie wyodrębnioną część. Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę, że przyjęte rozwiązanie, dopuszczające zastosowanie art. 22 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotekach, wyznacza granicę kompromisu pomiędzy interesem wierzyciela
a interesami współwłaścicieli nieruchomości obejmującej lokal, który przed zniesieniem odrębnej własności nie był obciążony hipoteką. Wierzyciel hipoteczny nie ma bowiem żadnego wpływu na powodujące upadek przedmiotu hipoteki zniesienie odrębnej własności lokalu, a sposób zniesienia współwłasności zależy przede wszystkim od zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli. Uczestnik postępowania o zniesienie współwłasności ma natomiast możliwość wyrażenia swojego sprzeciwu co do przyznania mu w wyniku tego postępowania na współwłasność nieruchomości obejmującej lokal, który przed zniesieniem współwłasności należał do drugiego współwłaściciela i został przez niego obciążony hipoteką. Zdaniem Sądu Najwyższego zastosowanie w analizowanym przypadku art. 22 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych przeciwdziała jednocześnie możliwości nadużywania prawa do znoszenia odrębnej własności lokali wyłącznie w celu osłabienia istniejącego zabezpieczenia hipotecznego.
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego należy ocenić jako korzystne z punktu widzenia wierzycieli hipotecznych – nie powinno bowiem budzić większych wątpliwości, że hipoteka ustanowiona na udziale we współwłasności nowopowstałej nieruchomości gruntowej stanowiłaby znacznie mniej wartościowe zabezpieczenie niż pierwotnie ustanowiona hipoteka na lokalu stanowiącym odrębny przedmiot własności.
Edyta Wróbel
radca prawny
