Z dniem 11 września 2017 r. do polskiego porządku prawnego wprowadzony został nowy rodzaj najmu – najem instytucjonalny. Zamiarem ustawodawcy było stworzenie możliwości zawierania umów najmu na uproszczonych zasadach przez przedsiębiorców (osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną), którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują lokale mieszkalne. Dotychczas taką możliwość miały tylko osoby, które w tym zakresie nie prowadziły działalności gospodarczej, zawierając umowy najmu okazjonalnego.
Co istotne, z najmu instytucjonalnego nie będą mogli skorzystać najemcy prywatni, czyli właściciele wynajmujący lokal, ale nie prowadzący żadnej działalności gospodarczej. Ponadto, umowa najmu instytucjonalnego przeznaczona jest wyłącznie w celach mieszkaniowych, co oznacza, iż uregulowań tych nie będzie można zastosować do najmu lokali użytkowych, dla których stosuje się dotychczasowe przepisy kodeksu cywilnego.
Czas trwania umowy najmu instytucjonalnego
Umowę najmu instytucjonalnego zawiera się na czas oznaczony, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego, przy najmie instytucjonalnym nie ma ograniczenia co do górnej granicy długości okresu najmu lokalu, przy czym należy zauważyć, iż ustawodawca wyłączył zastosowanie przepisu art. 661 § 1 k.c., który stanowi, iż w przypadku najmu zawartego na czas dłuższy niż lat 10, po upływie tego terminu najem uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony.
Oświadczenie najemcy
Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Najemca nie musi załączyć do umowy najmu instytucjonalnego oświadczenia właściciela innego lokalu o wyrażeniu jego zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Kaucja zabezpieczająca
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu może przewidywać wpłacenie przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Górna granica wysokości kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Z kaucji mogą być zaspokajane nieuregulowane należności pieniężne z tytułu najmu. Co ważne, najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie
i przesłanym najemcy przez wynajmującego.
Zasady podwyższania czynszu najmu
Kluczowym elementem treści umowy najmu instytucjonalnego jest wskazanie warunków podwyższenia czynszu. W interesie wynajmującego jest określenie zasad podwyżki czynszu i ich ujęcie
w umowie, bowiem w przeciwnym razie nie będzie możliwości zmiany wysokości stawki czynszowej. Wynajmujący może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Przy najmie instytucjonalnym nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących podwyższenia czynszu.
Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. W przypadku wypowiedzenia umowy stosuje się przepisy z art. 11 ust. 2 pkt 1)-3) ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi, można wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Żądanie opuszczenia lokalu
W razie trudności związanych z dobrowolnym opuszczeniem lokalu, wynajmujący ma prawo skierować do najemcy pisemne żądanie opróżnienia mieszkania, które musi zostać sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem wynajmującego. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
- oznaczenie wynajmującego oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
- wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
- termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu do opuszczenia lokalu mieszkalnego, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego. Do wniosku załącza się:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
- dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie wynajmującego.
Co istotne, przy umowie najmu instytucjonalnego stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, co oznacza, iż osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
Podsumowanie – zalety najmu instytucjonalnego
Do najważniejszych zalet nowo wprowadzonej kategorii umowy najmu należy zaliczyć brak obowiązku wskazywania przez najemcę – w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji – pomieszczenia zastępczego, na wypadek rozwiązania umowy najmu oraz eksmisji. Nadmienić przy tym należy, iż wysokość wynagrodzenia notariusza za sporządzenie oświadczenia może wynosić nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę
Korzystnym rozwiązaniem jest także wyłączenie górnej granicy długości okresu najmu instytucjonalnego, przy jednoczesnym wyłączeniu zastosowania art. 661 § 1 k.c., stanowiącego o przekształceniu umowy najmu zawartej na czas dłuższy niż 10 lat, w umowę na czas nieoznaczony.
Ponadto, przy najmie instytucjonalnym nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące podwyższenia czynszu, przez co wynajmujący nie jest ograniczony w zakresie możliwości zmiany stawki najmu. Jedyne ograniczenia będą wynikać z postanowień umowy, bowiem w przypadku najmu instytucjonalnego podwyżka czynszu może nastąpić wyłącznie na warunkach określonych przez strony w umowie.
Wprowadzenie do umowy najmu instytucjonalnego kaucji zabezpieczającej należy również ocenić pozytywnie, w szczególności, iż wynajmujący może zaspokoić należną wierzytelność z tytułu najmu z kwoty kaucji, a najemca zobowiązany jest do jej uzupełnienia do pierwotnej wysokości określonej w umowie.
Damian Dziedzic
radca prawny
